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[导读]央行收紧信贷缘由

04月07日 21:58 儋州手机网

[导读]央行在收紧货币政策,市场利率在走高,热门城市在限购、限贷、限价、限售。在这种情况下,为什么楼市迟迟未能入冬?

央行在收紧货币政策,市场利率在走高,热点城市在限购、限贷、限价、限售。在这种情况下,为什么楼市迟迟未能入冬?

5月12日的“新京报”报导,即便在调控政策全面收紧的4月,开发商依然在土地市场上积极扫货。报导称:

调控层层加码,楼市逐渐降温。但在一级土地市场,品牌房企却开启了攻城略地的扫货模式。同策咨询数据显示,4月,保利、龙湖、中海、首开、碧桂园、万科等房企拿地金额均在100亿元以上,其中,碧桂园甚至已连续5个月拿地金额过百亿。

近几年略显保守的几家房企,从去年底开始画风突变,加快拿地进度:龙湖将2017年的目标定在1100亿,一改昔日的谨慎,强调范围增长,其今年预计用400至500亿资金拿地。一些央企、国企也开始加速参与土地市场,远洋和中海最为明显。

开发商大手笔“扫货”,说明他们心中有底,根本不怕被套。或说,他们相信至少三年以后(开发周期一般是3到4年),房价一定比现在高。

最近也有读者给我留言,对我此前做出的“楼市行将入冬”的判断表示质疑。这里面有宁波、大连、沈阳、洛阳等地的读者,这些城市楼市启动较晚,目前才进入 。

那末问题来了:是什么原因造成了开发商的“有恃无恐”,以及部分三四线城市房价依然大幅上涨?

概括起来就是四个字:因城施策。或说,中央把楼市调控的主要权力,交给了各地政府。

对于2014年以来产生的这个重要变化的含义,大家此前认识得不深刻。

中央之所以从2014年两会以后,逐渐采取了“因城施策”的调控方针,是由于楼市出现了高度分化。一刀切式的管理模式已过时。但放权以后,逻辑就发生了新的变化。

我们知道,中国官员的政绩考核模式,是以经济和社会发展指标为核心。社会发展,一样高度依赖经济。各地老百姓,也喜欢强势、能办事、效力高的官员。比如能让城市快速变样,能很快通地铁、高铁,能让房价稳步上涨的官员。

想一想看,中国目前除一线和少数强二线城市,市民的自有住房率有多高,基本上世界第一。这些买了房子的市民,会希望房价下跌吗?

对于地方官员来讲,土地财政仍然是最有效的筹集资金的渠道,有了钱才能修地铁、高速、漂亮的广场、学校、医院,才能凸显政绩,让上级和市民都满意。而且,地方政府之间有竞争。你打压楼市,资金就会流向周边城市,让你的竞争对手取得升迁的机会,你干嘛?

所以,不到万不得已,地方政府官员不会真的打压楼市,那样会得罪大多数人,也是跟自己的政绩过不去。至于上面控制房价的死命令,则可以通过“限价”或者“影响统计数据”的方式来完成。而且,一旦有机会,就会偷偷放松调控。

比如近期有个强二线城市,就突然放松了对高学历、高职称人士购房的限制。而这个城市2016年一年以内,“住户贷款”(基本上是房贷)的余额,就大幅上升了60%,远远超过深圳和上海的38%—39%。

对三四线城市,特别是有“去库存”任务的地方,继续保持宽松的政策,甚至明确鼓励购房,就更是毫无顾忌。这是近期三四线城市房价继续上涨的根本原因。

中央一旦把调控权交给了地方,就很难收回,由于未来市场会更加千差万别。中国的人口红利,已进入“分存量蛋糕”的阶段,城镇化还有白银10年,很多城市人口增长乏力,甚至是不断流失。这样的城市,财政压力越来越大,他们只能不断放松楼市调控,以刺激资金流入。

而新兴的中心城市,比如郑州、武汉,也有强烈的做大做强的冲动,所以也会千方百计刺激人口流入。在这场人口、资金争夺战中,各地政府显然都有愿望维持楼市的稳步向上。

固然,货币政策在中央政府手中掌握着,为了推动经济转型和应对周期变化,未来一两年会收紧货币政策,这对楼市构成利空。但地方政府显然会继续跟中央博弈,希望自己这里的楼市维持活跃,以带来更多的财政收入。所以,当楼市成交量锐减之后,地方政府一定会“偷偷摸摸”地放松限购。

至于楼市前景,我依然维持此前的基本判断:

中国楼市需要入冬,冬季的含义主要是指成交量萎缩,和价格高位横盘、微跌。以 计价的房价大跌,是很难看到的。如果出现大跌,也是一根转瞬即逝的“下影线”(比如2008年下半年到2009年初),或者说是捡漏的机会。

未来,继续长时间看好有人口显著增量的、高级别城市(及其卫星城)的优质住宅。不靠近中心城市的,人口增长乏力、甚至人口流失的三四线城市,即使目前房价大涨,未来也是个坑。

因城施策带来地方竞争,将加重未来中国城市之间房价的分化。而眼前,因城施策带来的就是楼市迟迟难以入冬。

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